중국의 부동산 위기 - [기로에 선 중국 경제] <1> 혼돈의 부동산시장

[기로에 선 중국 경제] <1> 혼돈의 부동산시장

한쪽은 집값 폭락 다른 쪽선 투기 광풍… 정부도 통제불능
어얼둬쓰 지역 아파트값 2년새 5분의 1로 떨어져
행정도시 후보 바오딩은 자고 일어나면 집값 폭등
얽히고 설킨 부동산금융 실물경제까지 위기 전이

 지난 1990년대 이후 한 해 20%가 넘는 경제성장률을 기록하며 중국 최고의 부자도시로 떠올랐던 어얼둬쓰의 최근 몰락은 부동산 거품 붕괴가 중국 경제에 어떤 파장을 미칠지 상징적으로 보여준다. 부동산은 지방정부의 재정·금융시스템과 밀접한 연관관계를 맺고 있다. 돈이 돌지 않게 되자 어얼둬쓰 은행들의 부채비율은 이미 전국 평균의 2~3배를 넘어섰고 문을 닫는 기업들이 속출하고 있다. 어얼둬쓰시 정부가 파산할 수 있다는 경고마저 나오고 있는 실정이다.

◇5분의1로 떨어진 아파트 가격=어얼둬쓰의 부동산 가격은 추락하고 있다. 이 지역의 아파트 가격은 2년 전 1㎡당 1만위안(약 169만원)에서 지난해 5,000위안으로, 올해는 2,000위안(약 33만원)으로 떨어졌다. 어얼둬쓰 둥성에서 부동산업체를 운영하는 티엔쥐안(36)씨는 "아파트 가격 하락보다 더 심각한 게 땅값이 떨어지는 것"이라며 "땅값과 대도시의 개발이익으로 버티던 부동산업체들이 하나둘 손을 들고 있다"고 말했다. 어얼둬쓰 인근 다라터치에는 완공된 오피스건물 입구를 아예 시멘트벽으로 막아놓거나 분양이 안 되는 아파트 저층을 콘크리트로 막아버리고 7~8층부터 분양한다. 유령도시의 그림자가 도시의 재정과 금융시스템을 송두리째 무너뜨릴 것이라는 위기감이 어얼둬쓰시민 사이에 더 팽배해 있다.
 
지방정부가 뒤늦게 부동산시장 연착륙을 위해 나섰지만 약발은 먹히지 않고 있다. 어얼둬쓰시 정부는 지난해 하반기부터 1인당 주거용 부동산 구매에 제한을 뒀다. 투자자 한명이 아파트 한 동을 한꺼번에 살 정도로 심각했던 투기 바람이 유령도시를 양산하고 거품을 더욱 부풀렸다고 판단한 것이다. 어얼둬쓰 인근 다라터치시 정부 관계자는 "지난해부터 1명이 1채 이상 아파트를 구입하지 못하도록 했다"며 "수요를 억제해 가격을 낮춰 실수요자에게 공급할 것"이라고 말했다.

시 정부의 재정도 비상이 걸렸다. 재정수입은 전년 대비 감소세로 돌아섰고 국내총생산(GDP) 성장률은 네이멍구자치구 내 꼴찌로 떨어졌다. 이에 따라 어얼둬쓰와 다라터치 등을 덮치고 있는 유령도시의 그림자가 자칫 지방정부 재정악화와 나아가 파산이라는 전대미문의 사건으로 이어질 수 있다는 우려가 확산되고 있는 상태다.

부동산 거품 붕괴 조짐은 은행 부실대출 증가로 이어졌다. 공상은행 어얼둬쓰지점의 경우 지난해 말 대출잔액 389억위안 중 7억6,200만위안이 악성 부실대출이다. 연초보다 1억6,700만위안 늘어났다. 악성 부실률이 1.95%로 공상은행 평균의 2배가 넘는다. 부동산 거품 붕괴로 대형 건설업체들이 대금을 지급 받지 못하자 하청업체에도 대금을 지급하지 못하며 연쇄파산 위기 직전이다.

◇거품 키우는 신형 도시화=어얼둬쓰와 같은 3·4선 도시(인구 150만~300만명)의 부동산 거품이 금융시스템을 위협하고 있지만 베이징·상하이 등 1~2선급 도시들에서는 여전히 투기 바람이 거세다. 허베이성의 진황다오 부동산 가격이 40% 떨어졌다는 소식이 전해진 지난달 말 베이징 차오양구의 아파트 분양현장은 3일 만에 분양이 끝났다. 떠오르는 도시인 산시성 시안시의 가오신취·취장취 아파트 분양설명회장은 연일 북새통을 이룬다. 물론 그동안 공급이 넘쳤던 베이징 교외나 상하이 외곽, 항저우 등에서는 할인분양현상도 나타나고 있지만 이는 국지적인 현상일 뿐이다. 더욱이 중국 정부가 신형 도시화를 올해 경제성장동력으로 삼으면서 지방정부의 도시화 바람은 또 다른 부동산 거품을 만들고 있다.

최근 중국 정부가 징진지(베이징·톈진·허베이) 일체화 계획을 추진한다고 발표하자 행정도시 후보로 거론되는 허베이성 바오딩시의 부동산 가격은 연일 폭등하고 있다. 1㎡에 5,000위안이던 아파트 가격은 불과 며칠 새 7,000위안으로 올랐고 잠잠하던 톈진시의 부동산 가격도 들썩이고 있다. 한쪽에서는 거품을 끄고 한쪽은 거품을 키우는 셈이다. 런싱저우 국무원 발전연구센터 시장경제연구소장은 "구체적인 계획에 앞서 투기 바람이 불고 있다"며 "거품이 거품을 재생산하는 악순환으로 확대될까 우려된다"고 지적했다.

◇얽히고설킨 부동산 금융=부동산으로 인한 금융리스크는 중국 경제의 복마전이다. 부동산 거품을 일으킨 신탁금융이 그림자금융의 리스크를 키우고 다시 그림자금융의 위험은 전체 금융시스템에 문제를 야기시키며 실물경제로 이전되고 있기 때문이다. 경제참고보에 따르면 지난해 말 기준 상장된 70개 부동산개발업체의 부채는 1,378억위안을 기록해 전년보다 23.26% 늘었고 개발하지 못하고 보유한 토지도 13.22%나 증가했다.

부동산 거품이 은행의 리스크로 전이되는 것을 막기 위한 은행들의 노력은 필사적이다. 중국 건설은행은 2012년 모든 분행(대도시별 은행지점)에 300억위안 이하로 부동산개발대출을 묶었지만 지난해 말 기준 여전히 5,004억위안의 부동산개발대출을 보유하고 있다. 전년 기준 5.83% 감소하기는 했지만 목표치에 한참 모자란다. 정지엔화 건설은행 수석리스크매니저는 "부동산 신용대출에 대해 본점 차원의 리스트를 만들어 관리하며 여타 은행들과도 정보를 교환하고 있다"고 말했다. 공상은행도 각 도시와 개발업체의 리스크를 점수화하고 개발업체의 자기자본비율을 10~20% 높여야만 대출을 해줄 계획이다.

중국 개혁경제의 아버지라 불리는 우징롄 국무원 발전연구센터 선임연구원은 "중국 경제에 자산 거품은 이미 형성됐고 이것이 금융시스템 리스크로 옮겨가는 것이 제일 위험하다"며 "근본적인 해결은 개혁을 통해 효율을 높이는 것이고 단기적으로 경기가 하락한다고 이를 멈춰선 안 된다"고 강조했다.

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